Η δεκαετία που ολοκληρώθηκε άλλαξε ριζικά τον Πειραιά. Από το 2015, όταν η ελληνική αγορά ακινήτων βρισκόταν ακόμη στη σκιά της οικονομικής κρίσης, μέχρι το 2025, οι τιμές κατοικιών στην πόλη διπλασιάστηκαν.
Η αγορά πέρασε από τη στασιμότητα και την υποτίμηση, στη σταθερή ανάκαμψη, και τελικά στην εκρηκτική ζήτηση των τελευταίων ετών.
📉 2015–2018: Η “ήσυχη” περίοδος μετά την κρίση
Το 2015, οι μέσες τιμές πώλησης στον Πειραιά κυμαίνονταν στα 1.100–1.200 €/τ.μ., με αρκετά διαμερίσματα να πωλούνται ακόμη φθηνότερα.
Οι επενδύσεις ήταν περιορισμένες, η ζήτηση χαμηλή, και οι περισσότερες συναλλαγές γίνονταν μετρητοίς, καθώς τα στεγαστικά δάνεια ήταν πρακτικά ανύπαρκτα.
Η ενοικιαστική αγορά, από την άλλη, κινείτο σε πολύ χαμηλά επίπεδα — μόλις 5–6 €/τ.μ./μήνα κατά μέσο όρο. Πολλά σπίτια παρέμεναν κλειστά ή αναξιοποίητα.
⚙️ 2018–2022: Η ανάκαμψη ξεκινά
Από το 2018 και μετά, ο Πειραιάς άρχισε να «ξυπνά». Οι τιμές ανέβηκαν σταδιακά στα 1.600–1.800 €/τ.μ., ενώ η περιοχή προσέλκυσε και νέους αγοραστές από Αθήνα και εξωτερικό.
Η έναρξη των έργων του Μετρό Γραμμή 3, η αναμόρφωση του παραλιακού μετώπου και οι πρώτες μεγάλες ανακαινίσεις πολυκατοικιών άλλαξαν το κλίμα.
Το 2021, η πανδημία δεν φρέναρε την πορεία· αντίθετα, η ζήτηση για κατοικία κοντά στη θάλασσα και σε περιοχές με καλύτερη ποιότητα ζωής ενίσχυσε τον Πειραιά.
🚇 2022–2025: Εκτίναξη και σταθεροποίηση
Η παράδοση της επέκτασης του Μετρό τον Οκτώβριο 2022 αποτέλεσε σημείο καμπής.
Με τη νέα απευθείας σύνδεση του Πειραιά με το αεροδρόμιο και το Σύνταγμα, οι περιοχές γύρω από το λιμάνι, το Δημοτικό Θέατρο και την Καστέλλα είδαν τις τιμές να εκτοξεύονται.
Οι τιμές πώλησης άγγιξαν τα 2.550–2.600 €/τ.μ. το 2025, με κορυφές πάνω από 3.000 €/τ.μ. σε premium ζώνες (Πειραϊκή, Πασαλιμάνι).
Η άνοδος αυτή αντιστοιχεί σε αύξηση περίπου 110–130% σε μια δεκαετία — η μεγαλύτερη στην Αττική.
Παράλληλα, τα ενοίκια έφτασαν και ξεπέρασαν τα 10 €/τ.μ./μήνα, με τα μικρά ανακαινισμένα διαμερίσματα να νοικιάζονται ακόμη και 12 €/τ.μ.
📊 Πίνακας 1 – Εξέλιξη Τιμών Πώλησης & Ενοικίων 2015–2025
| Έτος | Τιμή Πώλησης (€/τ.μ.) | Τιμή Ενοικίου (€/τ.μ./μήνα) | Μεταβολή Ετήσια (%) |
|---|---|---|---|
| 2015 | 1.150 | 5,80 | — |
| 2017 | 1.300 | 6,50 | +3 % |
| 2019 | 1.600 | 8,00 | +6 % |
| 2021 | 1.950 | 9,10 | +7 % |
| 2023 | 2.200 | 9,80 | +5 % |
| 2025 | 2.550 | 10,30 | +3 % |
Η μεγάλη διαφορά σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία είναι ότι πλέον η άνοδος των τιμών δεν προέρχεται μόνο από την επενδυτική ζήτηση (Airbnb, Golden Visa κ.λπ.), αλλά και από πραγματική εγχώρια ανάγκη κατοικίας.
🔮 2025–2030: Πού πάει η αγορά του Πειραιά
Με την αγορά να έχει ήδη «τρέξει» μια δεκαετία ανόδου, το μεγάλο ερώτημα είναι: θα συνεχιστεί ή θα σταθεροποιηθεί;
Οι ειδικοί συμφωνούν ότι η επόμενη πενταετία θα φέρει ήπιες αυξήσεις, όχι ραγδαίες εκτινάξεις.
Η προσφορά νέων κατοικιών θα αυξηθεί μερικώς, αλλά η ζήτηση θα παραμείνει ισχυρή, κυρίως λόγω:
- της συνεχούς λειτουργίας του λιμανιού και των υπηρεσιών γύρω από αυτό,
- της φοιτητικής και εργαζόμενης κινητικότητας,
- και της απουσίας μεγάλων εκτάσεων προς δόμηση που θα έριχναν τις τιμές.
🧮 Πίνακας 2 – Προβλέψεις Τιμών Πώλησης (€/τ.μ.) 2025–2030
| Έτος | Αισιόδοξο | Βασικό | Δυσμενές |
|---|---|---|---|
| 2026 | 2.665 | 2.614 | 2.510 |
| 2027 | 2.786 | 2.680 | 2.518 |
| 2028 | 2.911 | 2.747 | 2.526 |
| 2029 | 3.043 | 2.816 | 2.533 |
| 2030 | 3.180 | 2.885 | 2.545 |
Ερμηνεία:
-
Στο βασικό σενάριο, οι τιμές αυξάνονται κατά περίπου 2,5% ετησίως, φτάνοντας σχεδόν τα 2.900 €/τ.μ. το 2030.
-
Στο αισιόδοξο σενάριο, αν η αγορά παραμείνει «θερμή», μπορεί να αγγίξει τα 3.200 €/τ.μ.
-
Στο δυσμενές σενάριο, με επιτόκια ή ύφεση, η αγορά σταθεροποιείται γύρω από τα τωρινά επίπεδα.
🏘️ Πίνακας 3 – Προβλέψεις Ενοικίων (€/τ.μ./μήνα) 2025–2030
| Έτος | Αισιόδοξο | Βασικό | Δυσμενές |
|---|---|---|---|
| 2026 | 10,66 | 10,51 | 10,25 |
| 2027 | 11,03 | 10,72 | 10,27 |
| 2028 | 11,41 | 10,93 | 10,29 |
| 2029 | 11,83 | 11,15 | 10,31 |
| 2030 | 12,25 | 11,37 | 10,33 |
📊 Ερμηνεία:
-
Οι τιμές ενοικίων δείχνουν σταθερή ή ελαφρώς ανοδική πορεία.
-
Η πιθανότητα μεγάλης πτώσης θεωρείται μικρή, καθώς η ζήτηση παραμένει σταθερή από φοιτητές, εργαζομένους και οικογένειες.
⚖️ Τι θα καθορίσει την επόμενη πενταετία
Παράγοντες στήριξης
- Υποδομές: Η ολοκλήρωση έργων που λαμβάνουν χώρα και πιθανές αναπλάσεις γύρω από το Λιμάνι θα διατηρήσουν το ενδιαφέρον.
- Περιορισμένο απόθεμα: Ελάχιστα νέα οικόπεδα, λίγες νέες πολυκατοικίες.
- Επενδυτική ασφάλεια: Ο Πειραιάς παραμένει πιο «προσιτός» από τα Νότια Προάστια, με θάλασσα και υποδομές.
Παράγοντες κινδύνου
- Υψηλά επιτόκια δανείων που περιορίζουν νέους αγοραστές.
- Αλλαγές σε Airbnb & βραχυχρόνιες μισθώσεις, που θα μπορούσαν να μειώσουν τη ζήτηση για μικρά ακίνητα.
- Πληθωρισμός & κόστη διαβίωσης, που πιέζουν τα εισοδήματα των ενοικιαστών.
🧭 Συνολική εικόνα
- Οι τιμές στον Πειραιά διπλασιάστηκαν την περίοδο 2015–2025.
- Η αγορά παραμένει υγιής, με σταθερή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά.
- Μέχρι το 2030, προβλέπεται σταδιακή αύξηση 2–3% ετησίως σε μέσο όρο.
- Τα ενοίκια θα κινούνται μεταξύ 10 και 12 €/τ.μ./μήνα, ανάλογα με τη θέση και την ποιότητα του ακινήτου.
🏁 Συμπέρασμα
Η αγορά ακινήτων του Πειραιά έχει ωριμάσει.
Η εποχή των ραγδαίων αυξήσεων ίσως τελειώνει, αλλά η σταθερότητα και η ελκυστικότητα της περιοχής δεν αφήνουν περιθώρια για πτώση.
Ο Πειραιάς σήμερα είναι:
το πιο «ζωντανό» αστικό κέντρο της Αττικής μετά την Αθήνα,
το πιο προσιτό παραθαλάσσιο προάστιο,
και μια πόλη με πραγματικό αναπτυξιακό βάθος.
Με άλλα λόγια, από το 2015 έως το 2030, ο Πειραιάς δεν είναι πια το “εναλλακτικό”· είναι ο νέος πόλος κατοικίας, επένδυσης και ζωής.
📌 Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος, Spitogatos, Indomio, Δείκτες Τιμών Ακινήτων Q2–Q3 2025
